In Ell wordt nog steeds gebouwd aan de toekomst. In juli 2017 schreven we in de Kleine Kernen Krant 48 het artikel “Ell bouwt aan de toekomst”.
Nu, ruim tweeënhalf jaar later zijn we benieuwd naar de stand van zaken en de voorgang van het project.
Net als in veel dorpen was ook in Ell het thema huisvesting voor jongeren een regelmatig terugkerend agendapunt bij de dorpsraad. Wat men al vermoedde bleek in gesprek met de jongeren uit het dorp waar, een
groot deel van de jongeren wil in het dorp blijven wonen maar geeft
aan dat dit niet haalbaar is omdat er niet genoeg (betaalbare) huur- en starterswoningen beschikbaar zijn. Toen ongeveer rond dezelfde tijd
de projectontwikkelaar, die in het uitbreidingsgebied woningen zou realiseren, failliet ging én het oude gemeenschapshuis leeg kwam te staan nam de dorpsraad het heft in eigen handen.
Een groep jongeren komt met het idee om het oude gemeenschapshuis te verbouwen tot een complex met sociale huurwoningen en de dorpsraad heeft hier wel oren naar. Als uit een enquête blijkt dat er onder zowel jongeren als senioren veel enthousiasme en animo voor het plan is, begint de dorpsraad samen met de jongeren de zoektocht naar mogelijkheden. Bij de gemeente Leudal (eigenaar van het pand) wordt enthousiast gereageerd op de plannen en in Wonen Limburg wordt een goede samenwerkingspartner gevonden. Langzaam aan krijgen de plannen steeds meer vorm en uiteindelijk krijgt een architect de opdracht een voorlopige schets te maken. In juli 2017 was het plan om 11 tot 13 woningen te realiseren waarvan het merendeel beschikbaar zou zijn voor jongeren.
Inmiddels zijn we tweeënhalf jaar verder en spreek ik met Jan Custers, voorzitter van Stichting Wonen Ell. Sinds augustus 2017 is de werkgroep officieel als stichting actief en is er het nodige gebeurd.
Met name wat betreft financiering en bestemming bleken er nog wat drempels te moeten worden weggenomen. Omdat er binnen de gemeente nog weinig ervaring was met aankopen door bewoners, ontbrak het ook aan visie en beleid op dit onderwerp. Mede hierdoor ontstond een periode van onduidelijkheid. Ruim een jaar werd er overlegd en gesproken met de gemeente over het bestemmingsplan van het pand. Dit bestemmingsplan liet namelijk slechts de bouw van 10 woningen voor tijdelijke huur toe. Wat betekende dat de investering die gedaan zou worden nooit terug verdiend zou kunnen worden. Begin 2019 kreeg de gemeente “rugdekking” van de provincie en kwam de zaak weer los. Het bestemmingsplan werd aangepast naar bouw voor langdurige huur en er werd besloten dat het pand tegen boekwaarde zou worden verkocht.
Begin 2019 kreeg de gemeente “rugdekking” van de provincie
Omdat Stichting Wonen Ell nu niet beschikt over de financiële middelen om zelf het pand te kopen, en om die reden ook geen lening aan kan vragen, wordt Wonen Limburg eigenaar van het pand. De stichting zal echter wel verantwoordelijk worden voor de verhuur en toewijzing van de woningen en dus zelf kunnen bepalen aan wie zij de woningen verhuurt. Daarnaast heeft de stichting het streven om zo snel mogelijk eigenaar
te worden van 2 woningen en in de toekomst zelfs van alle woningen.
De financiering van deze woningen zal via een Crowdfunding actie, waar mensen tegen een klein rendement een bijdrage leveren of een lening bij de bank gerealiseerd moeten gaan worden.
De stichting heeft van begin af aan het uitgangspunt gehanteerd dat zij als dorp graag zelf de regie wil houden over het proces en de verdere ontwikkeling van het plan. In het gehele proces is ze dan ook een volwaardige partner. Als deelnemer van de bouwgroep die tweewekelijks bij elkaar komt is de dorpsraad betrokken bij alle {belangrijke) beslissingen. Zo is er bijvoorbeeld gezocht naar een architect en is er samen een ontwerp gemaakt. Ook is er binnen de bouwgroep gezamenlijk besloten om niet alleen maar woningen voor jongeren te realiseren. Vanwege de lage maximale huurprijs is het rendabeler om ook een aantal senioren woningen te creëren. Er zullen nu 6 woningen voor jongeren en 4 appartementen voor senioren gebouwd worden.
Met een aantal jaren achter de rug is het ook een mooi moment om te kijken naar de lessen die geleerd zijn. Als ik Jan vraag wat hij een volgende keer anders zou doen zegt hij “Ik zou zorgen dat ik eerst de bevestiging en toestemming heb om te bouwen op zo’n manier dat de investering ook terug te verdienen is. Pas daarna zou ik met de plannen naar buiten gaan om draagvlak in de gemeenschap te creëren”. Nu heeft het project ruim een jaar stil gelegen en is veel van de energie en het enthousiasme van het begin een beetje verloren gegaan. Zo waren er in 2017 ook een
aantal jongeren betrokken in verschillende werkgroepen. Maar als er niets gebeurt en jongeren zien geen concrete actie of resultaten dan is het logisch dat de animo wegsijpelt.
Toch is Jan niet bang dat er straks niet genoeg animo voor de woningen zal zijn.
“We hebben tussentijds geen behoeftepeiling meer gedaan maar we hebben wel een paar graadmeters om te peilen of er nog behoefte is”.
Zo is de projectontwikkelaar die in 2017 failliet ging weer begonnen met het bouwen van de woningen in het uitbreidingsgebied. De bouw van deze commerciële woningen kon pas van start gaan wanneer 70% van
de woningen verkocht was en dit gebeurde in onafzienbare tijd. Er is dus genoeg animo om te wonen in Ell en daarnaast is het aanbod in betaalbare starterswoningen niet gewijzigd.
Een tip voor andere startende initiatieven heeft Jan ook “haal mensen met kennis binnen. Het kan een taai proces zijn en als je niet weet waar je het over hebt, wordt je ondergeschoven”. Kijk dus naar de kennis en kwaliteiten die er in het dorp aanwezig zijn en maak daar gebruik van.
Na een periode van schetsen en plannen op papier lijkt het er op dat de bouw in Ell binnenkort van start kan gaan. De tekening en begroting zijn klaar al was die laatste nog wat aan de hoge kant. Momenteel wordt er dan ook gekeken naar verlaging van kostenposten, bijvoorbeeld klussen die door het dorp zelf gedaan kunnen worden.
“Als alles volgens plan verloopt staan er medio 2021 tien nieuwe woningen op de plek van het oude gemeenschapshuis.”
Als de bouw van start gaat, zal de stichting of een werkgroep zich ook meer bezig gaan houden met het opstellen van o.a. de huurreglementen, toewijzingsbeleid e.d. Jan geeft aan; “dit soort dingen hebben we nu voornamelijk in concept maar zullen pas dieper worden uitgewerkt samen met de bewoners. Het is namelijk altijd beter om vooraf te overleggen voordat je besluiten neemt die diverse partijen aangaan”.
Als alles volgens plan verloopt staan er medio 2021 tien nieuwe woningen op de plek van het oude gemeenschapshuis en is Ell daarmee weer een stuk vitaler geworden.
